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祖国金茂:有水份的高增长

【本】刊记者 薛宇/文

2019【年】,祖【国】金茂(0817.HK)达【成】营业总收入437.12亿元,【同】比增【长】12%;达【成】净利润64.52亿元,【同】比增【长】24%。

近几【年】,祖【国】金茂【的】签约销售额【也】达【成】爆【发】式增【长】。2015-2019【年】,公司【的】签约销售额【分】别【为】301.02亿元、485.16亿元、693亿元、1280亿元、1608.07亿元。

然【而】,2019【年】逾1600亿元【的】合约销售【中】【又】【有】【多】少【是】公司【的】权益销售金额呢?

公司【在】业绩【发】布【会】表示,2019【年】销售【的】权益比例超【过】50%。【以】50%【的】比例粗略计算,2019【年】,公司权益销售金额约【为】804.04亿元,并未超【过】千亿元。

虽然2019【年】公司【的】毛利率【出】现【了】明显【的】【下】滑,但【这】并未影响公司净利润率【的】增【长】,其【他】收益科目反【而】【为】公司带【来】【了】更高【的】收益。此外,公司少数股东权益并未获【得】匹配利润,且公司【所】【用】负债率指标与常【用】【的】净负债率差别明显,该指标【的】合理性【有】待讨论。

平滑利润?

祖【国】金茂2019【年】【的】毛利【为】127.65亿元,较【上】【年】【同】期减少17.73亿元,【同】比【下】降12%。公司【在】业绩【发】布【会】【上】表示,毛利【的】【下】滑【主】【要】【是】2016-2017【年】调控周期内土【地】价格较高导致【的】。但需注意【的】【是】,【在】毛利【下】滑【的】【同】【时】,公司其【他】收入【和】收益项反【而】【大】幅增加。

根据财报,2019【年】,祖【国】金茂【的】其【他】收入【和】收益约【为】61.12亿元,【而】【上】【年】【同】期仅【为】27.22亿元,增加【了】33.90亿元,完【全】覆盖【了】该【年】毛利【的】减少额17.73亿元。相【对】【于】2018【年】,祖【国】金茂2019【年】【的】利息收入由16.26亿元增加至25.18亿元;【出】售【子】公司【的】收益由7224万元增加至2019【年】【的】10.18亿元;【出】售【于】合营公司及联营公司【的】投资收益由零元增加至2019【年】【的】3.22亿元。此外,公司【的】各【种】公允价值收益【也】【有】明显增【长】,其【中】投资物业公平值收益、由持【作】【出】售物业转【为】投资物业【的】公平值收益、先【前】持【作】【于】合营公司及联营公司【的】投资【的】股权【的】公平值收益【分】别增【长】【了】2.65亿元、3.12亿元、2.44亿元。

【在】毛利【下】滑【的】背景【下】,祖【国】金茂其【他】收入【和】收益【的】【多】数细【分】项目【同】【时】【大】幅增加,【这】仅仅【是】巧合吗?

截至2019【年】【年】末,公司仍【有】已签约销售未交付结算【的】物业及土【地】约2336亿元。【在】2020【年】货币冠肺炎疫情【会】【在】【一】【定】程度【上】影响公司【经】营【的】【前】提【下】,【这】【部】【分】未结算金额【可】【能】许【可】【以】【为】公司提【前】“冬储”。众【所】周知,“平滑”【的】业绩表现更【能】赢【得】投资者【的】青睐。

少数股东权益激增

祖【国】金茂近【年】【来】少数股东权益增【长】迅速,2014【年】【年】末仅【有】147.38亿元,归母权益【为】297.01亿元。2015-2019【年】【年】末,公司【的】少数股东权益【分】别【为】158亿元、241.18亿元、335.92亿元、424.69亿元、464.86亿元,归母权益【分】别【为】335.47亿元、316.26亿元、328.52亿元、357.96亿元、393.72亿元。

【可】【见】,相较【于】2014【年】【年】末,【在】五【年】【时】间内,【上】市公司【的】少数股东权益增【长】【的】幅度【就】达【到】【了】215.42%,【而】【同】期归母权益增幅仅【为】32.56%,少数股东权益增幅明显【大】【于】归母权益。

【事】实【上】,【自】2017【年】【起】,祖【国】金茂【的】少数股东权益【就】已超【过】【了】归母权益。截至2019【年】【年】末,少数股东权益已占【到】【了】公司净资【产】【的】54.14%。

然【而】,【上】市公司快速增【长】【的】少数股东权益却未【能】使【得】少数股东获【得】与其投入相匹配【的】收益。

2015-2019【年】,祖【国】金茂【的】少数股东损益【分】别【为】11亿元、20.38亿元、11.72亿元、21.66亿元、21.77亿元,归母净利润【分】别【为】31.75亿元、25.36亿元、39.78亿元、52.11亿元、64.52亿元。2019【年】,公司少数股东权益已超【过】【了】归母权益,但【同】期少数股东损益金额却仅【为】归母净利润【的】【三】【分】【之】【一】。

【经】计算【可】【以】【发】现,【上】市公司【的】“少数股东损益/净利润”与“少数股东权益/净资【产】”【两】项比值【之】间存【在】较【大】差异。2015-2019【年】,祖【国】金茂【的】“少数股东损益/净利润”【分】别【为】25.73%、44.56%、22.76%、29.36%、33.74%,“少数股东权益/净资【产】”【分】别【为】32.02%、43.27%、50.56%、54.26%、54.14%,即少数股东权益【的】增加并未给少数股东带【来】相应【的】利润。

另【一】【方】【面】,【从】公司ROE与其少数股东ROE【的】差异【来】【看】,【上】述结论依然【成】立。

2015-2019【年】,祖【国】金茂【的】ROE(平均)【分】别【为】9.75%、7.52%、12.34%、15.18%、17.17%,少数股东ROE(少数股东损益/平均少数股东权益)【分】别【为】7.2%、10.2%、4.1%、5.7%、4.9%。【可】【见】,除2016【年】外,近【年】【来】,【上】市公司整体ROE远远超【过】【了】少数股东ROE。

【民】【生】证券研报指【出】,如果房企少数股东权益【出】现【大】幅波【动】,企业【可】【能】【是】明股实债集【中】【到】期回购【可】【能】货币【的】明股实债【方】案注入推升少数股东权益规模,如果房企“少数股东损益/净利润”比率与“少数股东权益/【所】【有】者权益”比率【长】期差别较【大】,【说】明少数股东损益并非等【于】“权益比例×净利润”,【而】【是】存【在】其【他】【分】配【方】式,此【时】企业存【在】明股实债情况【的】【可】【能】性较【大】。

祖【国】金茂【是】否存【在】明股实债?根据财报及其【他】公开信息,投资者难【以】【得】【出】确【定】【的】结论。如果答案【为】“否”,【上】市公司【的】少数股东【为】何难【以】获【得】匹配利润?如果答案【为】“【是】”,【那】么,公司明股实债【的】规模【又】【有】【多】少呢?

众【所】周知,少数股东权益【一】向【是】房企明股实债【的】温床。祖【国】金茂【的】少数股东权益快速增【长】,并且少数股东难【以】获【得】与其投入相匹配【的】收益,如此现象需引【起】投资者【的】警惕。

另【一】【方】【面】,快速增加【的】少数股东权益【自】然【大】幅推升【了】【上】市公司净资【产】规模,其净负债率【会】因【不】断增加【的】净资【产】【而】【有】【所】“冲减”。

“【有】异”【的】负债指标

【一】般【而】言,其【他】【上】市房企常【用】“净负债率”衡量公司【的】负债情况。然【而】与【之】相比,祖【国】金茂【用】【于】衡量负债率【的】指标却存【在】【一】【定】差异。

【在】【年】报【中】,祖【国】金茂表明,公司【以】“净债务与调整【后】资【本】比率”【为】基准【来】监控资【本】,该比率按“净债务”除【以】“调整【后】资【本】”计算,具体计算【方】【法】【为】:“净债务”按计息银【行】贷款及其【他】借款总额减现金【和】现金等价物、受限制银【行】结余及若干按公平值计入损益【的】金融资【产】计算;“调整【后】资【本】”包括权益各组【成】【部】【分】(包括非控制权益)【和】【本】公司应付直接控股公司款项。【可】概括【为】:净债务与调整【后】资【本】比率=(【有】息负债-货币高丽)/(净资【产】+应付直接控股公司款项)。

【就】计算公式【而】言,祖【国】金茂“净债务与调整【后】资【本】比率”【的】【分】【子】项与净负债率相比并无差异,但【分】母项除“净资【产】”项外,【还】增加【了】“应付直接控股公司款项”。【可】【以】【发】现,公司 “净债务与调整【后】资【本】比率”【的】【分】母偏【大】,相应计算【出】【来】【用】【于】衡量其负债率【的】数值偏【小】。

【那】么,“应付直接控股公司款项”具体指【的】【是】何【种】性质款项?公司将“【本】公司应付直接控股公司款项”纳入调整【后】资【本】,【进】【而】【以】“净债务除【以】调整【后】资【本】【的】比率”监控资【本】【的】【是】否具【有】合理性呢?

2015-2019【年】,祖【国】金茂【的】“净债务与调整【后】资【本】比率”【分】别【为】51%、46%、69%、71%、74%。若剔除“应付直接控股公司款项”【的】影响,公司【同】期净负债率【分】别【为】55%、49%、73%、78%、83%,比公司【所】【用】【的】指标高【了】几【个】百【分】点。然【而】,【在】业绩【发】布【会】【中】,公司明显将该指标与净负债率混【为】【一】谈。

具体【而】言,“应付直接控股公司款项”将【会】【对】公司负债率造【成】【多】【大】影响呢?2015-2019【年】,该值【分】别【为】35.71亿元、44.26亿元、39.46亿元、78.6亿元、100.65亿元。随该值增加,且其占公司净资【产】【的】比重【不】断【上】升,公司【的】“净债务与调整【后】资【本】比率”与净负债率【之】间将【会】拉开更【大】【的】差距。

【一】【方】【面】,祖【国】金茂【所】【用】指标【可】【以】使公司负债水平【看】【起】【来】更低;公司激增【的】少数股东权益【也】【在】“弱化”其负债率水平,公司【用】【于】衡量负债【的】【这】【一】指标与实际情况相比【也】【会】更加【好】【看】。

近【年】【来】,公司合【作】开【发】【的】规模明显增加。根据财报,2015-2019【年】,【上】市公司【于】合营公司【之】权益【分】别【为】9.73亿元、26.67亿元、29.94亿元、73.47亿元、115.11亿元,【于】联营公司【之】权益【分】别【为】14.54亿元、27.09亿元、38.44亿元、66.99亿元、75.98亿元。

【同】期,合营及联营公司利润合计占【上】市公司净利润【的】比例【分】别【为】-1.99%、-1.58%、1.22%、5.15%、9.14%。虽然【上】市公司【从】参股公司获【得】【的】净利润明显增加,但需注意【的】【是】,尽管合【作】开【发】规模增【大】,但近【年】【来】联营公司【为】祖【国】金茂带【来】【的】利润却【十】【分】【有】限,【在】【多】【个】【年】份甚至【为】亏损。

2015-2019【年】,祖【国】金茂应占联营公司损益【分】别【为】-7512万元、-2846万元、3162万元、1075万元、-1.33亿元。

针【对】文【中】【所】涉及【的】【问】题,《证券市场周刊》记者已致电祖【国】金茂,但公司相关负责【人】拒绝回复。

(责任编辑:领袖艺嘉)



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最新评论
  • 留言时间:2020-05-01 00:06:49罗远航 喜祝 唱吧!唱吧!唱的响亮,飞吧!飞吧!飞的更高,跳吧!跳吧!跳的更远;梦想就在前方,要飞飞的更高,祝你;梦想成真,事业有成。
  • 留言时间:2020-04-23 18:49:25唐烨泓 希望 成功者拥有不一般的自信心,换句话就是自我相信,相信自己很美,相信自己很行,相信自己无论如何都比别人棒!
  • 留言时间:2020-05-02 00:37:28吴佳彬 预贺 直到有一天,当我发现我们都渐渐地老去的时候,我才感悟到人世间最珍贵的东西莫过于朋友之间的友谊!朋友,谢谢人生路上曾有你。
  • 留言时间:2020-04-24 06:12:15彭雨轩 祝贺 甜蜜的爱情,温馨的亲情,真挚的友情,当我拥有这三种感情,我将是这世界上最幸福的人,拥有你们的爱,我的面前,不再有荆棘,不再有阻碍,感谢你们。
  • 留言时间:2020-04-25 10:54:34于志安 祝贺 莫垂头,莫彷徨,经济危机很快成过往,工作困难不能把前进挡;干工作,闯梦想,前途要靠自己去划桨;拥有信心,工资看涨,前景暴涨,祝工作愉快。
  • 留言时间:2020-05-03 03:08:21冯泺然 恭贺 闰年闰四月,四方好运来围绕,事业顺利步步高;四平八稳平安罩,福禄双全吉祥照;四海升平国运旺,身强体健家美好;祝你幸福甜蜜,开心快乐!
  • 留言时间:2020-04-25 21:02:38于梓硕 愿景 成功没有秘诀,贵在坚持不懈。任何伟大事业,成于毫不松懈。任何未竞工作,毁于半途退却。只有矢志不渝,才有成功喜悦!
  • 留言时间:2020-04-23 12:03:23吴忠轩 希盼 月圆也有云遮月,人生总有坎坷时,生活难免不如意,光明总现黎明时。真心感谢您,无私地给予我最关键的帮助,祝全家幸福!
  • 留言时间:2020-05-18 06:51:19钟泊君 祝贺 岁月会带走美丽,时光会带去风雨,但是纵使一切都会改变,也带不走我对你的感激,和你为我付出的点滴。祝:健康快乐!
  • 留言时间:2020-05-11 04:27:34彭工胧 盼望 铃声是亲切的问候,接听是久别的重逢;信息是心灵的沟通,翻阅是真情的牵挂;关机是美好的思念,回信是真情的体现。祝你幸福,永远快乐!
  • 留言时间:2020-05-24 07:32:43曾宪鹏 喜望 不好流泪,不好伤悲,不好颓废,不好自卑,振作起来,完美未来充满光辉!看我给了你安慰,还不快请我喝一杯,不然你就是窝囊废!哈哈,祝你事业有成,振翅高飞!
  • 留言时间:2020-05-18 10:51:55许子平 喜望 处理好与同事的关系,会让工作充满底气;处理好与客户的关系,会让业绩无往不利;处理好与领导的关系,会让前途广阔天地。祝你工作愉快,前途看好。
  • 留言时间:2020-05-18 03:58:16胡容慈 热切 成功者拥有不一般的自信心,换句话就是自我相信,相信自己很美,相信自己很行,相信自己无论如何都比别人棒!
  • 留言时间:2020-05-28 23:18:55董勇岩 愿景 处理好与同事的关系,会让工作充满底气;处理好与客户的关系,会让业绩无往不利;处理好与领导的关系,会让前途广阔天地。祝你工作愉快,前途看好。
  • 留言时间:2020-05-20 20:38:28徐跃睿 顺祝 开拓事业的犁铧,尽管如此沉重;但您以非凡的毅力,毕竟一步一步地走过来了!愿开工典礼的掌声,化作潇潇春雨,助您播下完美未来的良种!
  • 留言时间:2020-05-19 22:38:36冯嫣然 热切 铃声是亲切的问候,接听是久别的重逢;信息是心灵的沟通,翻阅是真情的牵挂;关机是美好的思念,回信是真情的体现。祝你幸福,永远快乐!
  • 留言时间:2020-05-30 06:07:55宋晓茜 喜贺 细碎的日子,珍藏美好的记忆。一起相伴风雨,一起走过崎岖。困难时同舟共济,相处时彬彬有礼。感谢你多年来对我的支持和厚爱,衷心祝你全家吉祥如意!
  • 留言时间:2020-05-21 17:06:39王露凝 希冀 忙忙碌碌,祈求舒舒服服,黑暗中前行惟盼自我点盏灯,别人的光难以长久照耀我路,还幸想起有你的指引,一路前行。
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